Requisitos para comprar casa en Estados Unidos

No hay nada como esa sensación de que ya no pagarás más alquiler. Comprar una casa, un espacio propio donde tú y tu familia puedan llevar una vida feliz es el sueño de todos. De antemando muchas felicidades si es que ya estás en esa etapa del camino, sin embargo recuerda que debes tener a la mano una serie de documentos que pueden llegar hasta las dos pulgadas de grosor. Pero eso no es todo, lo realmente interesante es el contenido de cada uno de estos documentos, que para quienes no estamos familiarizados con estos, puede parecer que estan escritos en otra lengua.

Para eso es mejor que consultes con tu agente inmobiliario para que tengas un aliado durante el proceso, ya que es probable que este se encargue de todo el trabajo pesado por ti.

Según la agente Becky O’Brien de Minneapolis, quien ha sido calificada como una de las mejores del estado por HomeLight, los compradores no siempre necesitan manejar muchos documentos, especialmente después de firmar el acuerdo de compraventa porque, en ese caso, será su agente inmobiliario quien se encargue de la mayor parte de estos. "Por supuesto, ocasionalmente tendrán que firmar algunos documentos”, explicó O'Brien.

De acuerdo con esto, si bien no necesitas preocuparte por la mayoría de los formularios que formarán parte de esa gran cantidad de papeles, no estaría de más familiarizarte con los documentos que necesitas para comprar una casa en Estados Unidos, ¿o sí? Por eso hicimos esta guía para ayudarte con los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos.

Estos son los requisitos para comprar una casa en Estados Unidos

1. Carta aprobación previa
2. Estimación del préstamo
3. Carta de oferta de compra
4. Oferta de compraventa
5. Informe de inspección de la vivienda
6. Tasación de la vivienda
7. Títulos de propiedad
8. Cheque de caja
9. Divulgación de cierre
10. Seguro de la vivienda
11. Estudio de la propiedad

Carta de aprobación previa:

La carta de pre aprobación es un documento que entrega el prestamista que hayas escogido. Este documento detalla el monto de la hipoteca que el banco te ha pre aprobado el dinero para la compra de tu nueva casa.

Podría decirse que este es quizás el primer documento que necesitas, incluso antes de comenzar a ver propiedades. ¿Por qué? Porque es tu carta bajo la manga para demostrarle a los vendedores que eres un comprador serio y que tienes la capacidad financiera para cerrar cualquier trato.

Aunque algunos asimilen este documento a la calificación previa, no es lo mismo. Para poder obtener una calificación previa lo único que estarías haciendo es darle una información general de tus finanzas al prestamista, incluyendo tu calificación crediticia, ingresos, deudas y activos. Por lo general, puedes completar este proceso en línea y obtener la carta en unos minutos. ¿El problema? Esta carta no demuestra que el prestamista verificó la información.

En cambio, la carta de aprobación previa sí confirma que el prestamista ha verificado -al menos, en parte- la información crediticia o financiera del solicitante. Esto podría generar una soft inquiry en tu crédito o quizás hasta una hard inquiry porque la institución que hayas escogido examinará con detenimiento la veracidad de todo lo que has declarado, incluyendo tus Formularios W-2 y extractos bancarios.

Dependiendo del grado de la revisión que efectúe el banco, la carta de preaprobación tendrá más o menos peso para los vendedores y agentes inmobiliarios.

En efecto cualquier carta de aprobación previa que tengas, ya sea una suscripción financiera por adelantado, una precalificación o una preaprobación; no se considera un compromiso de préstamo.

Recuerde que hay varios escenarios en los que el préstamo hipotecario podría caerse, incluso después de tener esta carta en sus manos.

Estimación del préstamo

Este formulario (que la ley exige que tu prestamista te envíe dentro de los tres días hábiles posteriores a la recepción de tu solicitud de préstamo) es una descripción financiera breve pero completa del tipo y de las posibles condiciones del préstamo solicitado. Considéralo como una hoja que te mostrará a grandes rasgos todo a lo que te estarías comprometiendo en caso que aceptes los términos del préstamo, como: 

• Tasa de interés estimada
• Pago hipotecario mensual
• Costos estimados de cierre
• Costos estimados de impuestos y seguro
• Cambios de tarifas o pagos programados
• Posibles sanciones (incluyendo cargos por pago anticipado)

Carta de oferta de compra

Este es un documento opcional tiene un potencial inigualable porque podría ayudarte a conseguir la casa que deseas comprar. Cuando un comprador escribe una carta de oferta es, esencialmente, un resumen de elogios para los vendedores, ya que su función principal es explicarles por qué tu familia desea comprar la propiedad. 

Acuerdo de compraventa

El acuerdo de compraventa es un documento suscrito tanto por el comprador como por el vendedor en el que ambos se comprometen a formalizar la compra y a dar inicio a los términos del contrato. Normalmente, este documento es redactado por el agente de bienes raíces del vendedor e incluye información importante, como la siguiente:

• Identificación de las partes, es decir, del comprador y del vendedor
• Descripción y estado de conservación de la propiedad
• Todas las diligencias y condiciones del contrato
• Los derechos y obligaciones de ambas partes
• Todos los artículos incluidos en la venta, como electrodomésticos y mobiliario, por ejemplo
• El monto del depósito en garantía
• Los costos del cierre (desglosados para saber quién paga qué)
• Fecha de cierre del contrato
• Condición de posesión, es decir, cuándo recibirás las llaves de la casa
• Las firmas del comprador y vendedor

Informe de inspección de la vivienda

El informe de inspección de la vivienda es una lista detallada que incluye la condición general de la propiedad y cualquier daño visible. En sí, se evalúa:

• La estructura y base de la casa
• El exterior
• Los accesorios del baño
• Los electrodomésticos
• El techo
• La fontanería
• La chimenea
• El HVAC
• Los sistemas eléctricos

Tasación de la vivienda

Si bien el informe de inspección se centra en la condición de la vivienda, la tasación es algo diferente. Con este paso se podrá determinar el valor actual de la propiedad en el mercado. Este documento es vital para la aprobación de tu hipoteca porque generalmente es el prestamista quien ordena la tasación del inmueble. De hecho, antes de que el prestamista hipotecario apruebe tu préstamo por la cantidad acordada con el vendedor, primero querrá verificar que la propiedad realmente está en ese precio.

Títulos de propiedad

A nadie le gusta ser estafado, ¿cierto? Y mucho menos cuando se trata de la compra de una propiedad que, lejos de ser económica, representa una inversión de cientos de miles de dólares. Es por eso que la búsqueda del título de propiedad es parte del proceso de venta de la vivienda y está diseñado para proteger al comprador de ventas fraudulentas o de algo mucho peor.

Ordenar una búsqueda de títulos de propiedad en los registros públicos te permitirá verificar que el vendedor tiene, de hecho, un derecho legal sobre la casa y que puede vender la propiedad sin problemas. También te ayudará a examinar si el inmueble tiene algún problema legal pendiente, como una deuda por impuestos a la propiedad, gravámenes o juicios que enumeren la casa como un activo del vendedor. 

Puede que como comprador no te interese el título de la casa, pero ¡no omitas su búsqueda! Piensa que vale la pena pagar los $175 -o máximo, $300- para buscar el título y así asegurarte de que la casa está disponible para la venta.

Cheque de caja

El cheque de caja es quizás el documento más importante que se debe tener a la mano para cerrar la venta de la vivienda. Sin esto, no podrás cerrar el trato.

Pero, ¿por qué se requiere un cheque de caja y qué incluye? El cheque contiene el monto final de la compraventa, incluyendo los costos de cierre. Se requiere un cheque de caja porque esto es lo que garantiza que los fondos se pueden cobrar; a diferencia de los cheques personales que se pueden emitir por cualquier monto, se tenga o no el efectivo disponible.

Divulgación de cierre

La divulgación de cierre es un formulario de cinco páginas que tu prestamista hipotecario te debe entregar. Este documento detalla los términos finales del préstamo. Podría decirse que es un papel mucho más fiel a la realidad, esto si se le compara con la estimación del préstamo que te habían dado anteriormente. ¿Qué contiene este documento? Vamos a verlo:

• Tasa de interés
• Pago hipotecario mensual
• Costos estimados de impuestos y del seguro
• Cambios de tarifas o pagos programados
•  Costos de cierre estimados
• Posibles sanciones (incluyendo cargos por pago anticipado)

Seguro de la vivienda

La página de declaración del seguro del propietario de la vivienda no es más que un resumen de la cobertura del seguro que se ha contratado para este fin. Piensa que la mayoría de los prestamistas no otorgan préstamos hipotecarios sin que haya un seguro como este de por medio. ¿Por qué? Porque hasta que tu hipoteca no esté totalmente liquidada, el banco tendrá un interés especial en la condición y estado de conservación de la propiedad. 

En otras palabras, tu prestamista está de acuerdo en prestarte los fondos, siempre que, en caso de que no pagues, el banco pueda tomar posesión de la propiedad. Por ende, tiene sentido que necesiten que este inmueble tenga un buen estado de conservación para que, al venderlo, obtengan todo lo que dejaste de pagar.

Estudio de la propiedad

Si bien no es un requisito, ordenar una inspección adicional a la propiedad es una buena idea porque podría darte una prueba legal de lo que estás comprando. Esto sería especialmente importante si estás adquiriendo una casa con algún activo en disputa, como una playa o una carretera, por ejemplo.

Como ves, comprar una casa es abrumador, pero verificar qué documentos necesitas también lo es. Afortunadamente, siempre tendrás a una persona especialista de tu lado que te ayudará a completar todos estos documentos y requisitos: tu agente inmobiliario.